台灣都更論壇-台灣第一個都市更新論壇

 找回密碼
 立即註冊

Login

臉書登入即享有論壇討論權限

查看: 1086|回復: 1

建築總樓板面積計算

[複製鏈接]

37

主題

30

帖子

230

積分

版主

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

積分
230
發表於 2015-3-26 00:01:41 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
本帖最後由 WyangRocks 於 2015-3-26 22:32 編輯

在了解容積的意義跟種類之後,就可以開始估算一塊更新基地大致上可以蓋出多少建築總樓板面積。我們現在就用以下的案例來進行試算。

都市更新案件基本資料                                                                      面積單位: 坪                                                  
  
基地面積
  
800坪
使用分區
住三
法定容積率
225%
法定建蔽率
45%
法定容積樓板總面積
225% X 800= 1800 坪
梯廳+屋突面積
200 坪
陽台
180 坪
原樓高
5 層
戶數
70 戶
總建築樓板面積(更新前)
1800+200+180= 2180坪
每戶平均產權面積
31.14坪
每戶平均室內面積
28.29坪
都市更新獎勵容積
40%
免計容積面積
1700坪
地下室面積
兩層,單層面積為500坪

上表是本案例都市更新案件的重要基本資料。這個都市更新單元坐落在台北市的住三土地分區中,法定容積率是225%,建蔽率是45% (等等我們會解釋這個名詞),基地面積為800坪(約為2,640平方公尺),而法定容積樓板總面積是1800。該基地是一個完整的街廓。原建築為5樓公寓,無電梯與地下室。

都市更新容積獎勵

上表中的『都市更新獎勵容積』是我們先為這個案子預估的可爭取到的額外容積。容積的計算方式基本上就是把所有上一篇所提及的各種容積獎勵全部加總起來,就可以得到一個獎勵的比例,再將這個比例乘上更新基地的法定容積面積,就可以算出本案例都市更新容積獎勵的面積。就本案例的40% 獎勵容積來說,40% x 1,800=720,代表本案例可以獲得額外的720都市更新容積獎勵面積。

免計容積面積
免計容積的計算要視整體的更新建築規劃而定,一般而言會算在免計容積面積裡的設施大致包括機電設備、梯廳(樓梯或電梯在樓層之間與室內連接的緩衝空間)、陽台、屋突(屋頂突出物,通常是水塔、水表,或是機房等設施)、地下停車場等。我們在本案例中設定的免計容積面積是1,700,而地下室的面積則為1000坪(500坪*2層)

計算總建築樓板面積
從上述的條件看來,更新後的總建築樓板面積= 法定容積面積 (1,800)+ 都市更新容積獎勵 (720)+ 容積轉移面積 (0)+ 免計容積面積 (1,700),加總之後我們可以知道本案的總建築樓板面積是4,220,比更新之前多了約93.5%的總面積,平均一坪基地可以蓋5.28坪的建物面積。

總建築樓板面積如何換算樓層數? 搭配『建蔽率』概念
在知道最重要的總建築樓板面積之後,我們就可以搭配建蔽率的概念來計算更新後的建築最多可以蓋幾層? 建蔽率是指在一建築基地之內,建築在基地上的最大投影面積與基地面積之比。以實例來說明的話,住三土地分區的最高建蔽率是45%,也就是在一塊100坪的建築基地上,建築物的一樓樓板面積最高會是45坪,而其他建築物以外的面積就可能是作為植栽、中庭或是其他休憩設施之用。

本案例中,我們獲得的總建築樓板面積是4,220坪,而總銷售面積則為總建築樓板面積 (4,220)- 地下室面積 (1000)= 3,220坪,也就是說該建築物地上部分的樓板面積有3,220坪。而考量建蔽率,該建築基地一樓層的最大面積為建築基地面積(800) x 住三建蔽率 (45%)= 360坪,換算下來本案例的更新後建築物最少可以蓋到9樓之高。
但要注意的是,在實務上建商可能為了追求創造更多的高樓層戶數(銷售價值較高),而不把建蔽率用完,藉以蓋出更高樓層的建築。以本案為例,若規劃的建蔽率僅使用36% 的話,那更新後的建築物則可以蓋到11樓,雖然整體的面積沒有改變,但這樣就也多創造了2層的高樓層銷售單位。



本帖子中包含更多資源

您需要 登錄 才可以下載或查看,沒有帳號?立即註冊

x



上一篇︰甚麼是容積率
下一篇︰更新後的坪數分配
回復

使用道具 舉報

78

主題

92

帖子

3685

積分

管理員

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

積分
3685
發表於 2017-2-8 12:32:51 | 顯示全部樓層
在這邊補充上 台北市分區管制規定

本帖子中包含更多資源

您需要 登錄 才可以下載或查看,沒有帳號?立即註冊

x
回復 支持 反對

使用道具 舉報

您需要登錄後才可以回帖 登錄 | 立即註冊

本版積分規則

台灣都市更新論壇  

GMT+8, 2017-10-23 10:39

Powered by Discuz! X3.1

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回復 返回頂部 返回列表